Il contratto preliminare di compravendita (spesso chiamato “compromesso”) è l’accordo con cui venditore e acquirente si impegnano a stipulare in futuro il rogito notarile, fissando elementi essenziali come prezzo, termini, caparre e condizioni. In Italia la registrazione del preliminare è un passaggio fiscale e formale che, se gestito correttamente, riduce il rischio di contestazioni e permette di “mettere in ordine” somme versate (caparra e/o acconti) e provvigioni. In questa guida aggiornata al 2026 trovi quando la registrazione è obbligatoria, come si fa, quanto costa e chi paga, con esempi pratici e indicazioni operative utili anche nei casi più frequenti a Milano.
Indice
- Obbligo di registrare il preliminare di compravendita
- Procedura per la registrazione del preliminare di compravendita
- Costi della registrazione del preliminare di compravendita
- A chi spettano le spese di registrazione del preliminare
- Domande frequenti
Obbligo di registrare il preliminare di compravendita
Quando si parla di “registrazione” del preliminare si intende un adempimento presso l’Agenzia delle Entrate che ha principalmente finalità fiscali: consente di assoggettare a imposta gli importi che circolano prima del rogito (caparra confirmatoria, eventuali acconti prezzo) e di attribuire al documento una data certa nei confronti del Fisco. È diverso dalla trascrizione del preliminare nei registri immobiliari (che richiede atto notarile) e che ha finalità di tutela “reale” dell’acquirente contro vendite a terzi o iscrizioni pregiudizievoli intervenute dopo. Nell’operatività quotidiana, soprattutto nelle compravendite residenziali, il tema più immediato è la registrazione, perché ha un termine preciso e costi standardizzati.
Quando è obbligatoria la registrazione
La regola di base è semplice: un preliminare di compravendita va registrato quando è redatto per iscritto. La registrazione deve avvenire entro un termine stabilito (in genere 20 giorni dalla data di sottoscrizione; se l’atto è redatto dal notaio, i tempi e la gestione possono essere diversi perché l’adempimento è normalmente curato dal professionista). Questo obbligo vale anche se nel preliminare non sono previsti versamenti: in pratica, la registrazione è collegata alla “natura” dell’atto scritto, non solo al fatto che sia stata pagata una caparra.
È importante distinguere alcune situazioni ricorrenti:
- Preliminare con caparra confirmatoria: la caparra è soggetta a imposta proporzionale, oltre all’imposta fissa di registrazione.
- Preliminare con acconti prezzo: gli acconti non soggetti a IVA (nelle casistiche in cui si applica l’imposta di registro) generano imposta proporzionale diversa rispetto alla caparra.
- Preliminare con condizioni sospensive (es. mutuo): l’obbligo di registrazione resta, perché riguarda l’esistenza del contratto scritto; ciò che cambia è la gestione pratica dei pagamenti e la prova delle condizioni.
In un contesto come Milano, dove spesso si lavora con tempistiche strette e con offerte vincolate, la registrazione puntuale riduce attriti tra le parti e chiarisce da subito il perimetro economico dell’operazione. Se stai valutando il mercato e vuoi contestualizzare la decisione (anche rispetto a prezzo, tempi e strategia), può essere utile confrontare i prezzi degli immobili a Milano prima di impostare correttamente proposta, caparra e scadenze.
Registrazione tra privati: regole specifiche
Nel linguaggio comune “tra privati” significa che non c’è un’impresa costruttrice/venditrice che applica IVA e che spesso non c’è nemmeno un’agenzia a gestire la pratica. In realtà, ai fini della registrazione, ciò che conta è soprattutto che il preliminare sia scritto e che vengano indicati in modo trasparente gli importi versati. Le regole fiscali restano le stesse: imposta fissa, eventuali imposte proporzionali su caparra e acconti, marche da bollo, e presentazione del modello di registrazione.
Quando non c’è un intermediario, aumentano però due rischi pratici:
- Documenti incompleti (dati anagrafici, identificazione immobile, estremi catastali): possono generare richieste di integrazione o errori formali.
- Gestione non chiara dei pagamenti: ad esempio caparra definita “acconto” o viceversa, con effetti sulle imposte e sulla funzione giuridica della somma in caso di inadempimento.
In questi casi conviene dedicare tempo alla redazione, facendo combaciare testo contrattuale, bonifici e ricevute. Se sei in fase di preparazione e desideri un quadro pratico dei passaggi della compravendita (dalla valutazione al rogito), può aiutare leggere anche come funziona Realdome per capire come vengono gestite le fasi operative nelle transazioni assistite.
Procedura per la registrazione del preliminare di compravendita
Registrare un preliminare significa depositare all’Agenzia delle Entrate una copia del contratto e versare le imposte dovute. In pratica ci sono due strade: registrazione in ufficio (presentandosi allo sportello) o registrazione telematica (tramite i canali online dell’Agenzia). La scelta dipende da chi effettua l’adempimento (privato, intermediario abilitato, professionista) e dalla familiarità con moduli e piattaforme.
Come registrare il preliminare all’Agenzia delle Entrate
La registrazione “tradizionale” prevede di:
- predisporre il testo del preliminare firmato dalle parti (di norma in almeno due copie);
- apporre le marche da bollo dove richieste (secondo le regole vigenti per atti e allegati);
- compilare il modello di richiesta di registrazione e gli eventuali quadri relativi a soggetti e importi;
- pagare imposta di registro e imposte proporzionali (se caparra/acconti), oltre ai tributi connessi;
- presentare tutto all’ufficio competente e ritirare la ricevuta con gli estremi di registrazione.
Dal punto di vista operativo, è fondamentale che nel preliminare siano indicati con chiarezza: dati delle parti, descrizione dell’immobile, prezzo, tempistiche, importi versati e causale (caparra confirmatoria / acconto prezzo), coordinate per i pagamenti tracciabili, e eventuali condizioni (mutuo, conformità urbanistica/catastale, liberazione dell’immobile). La registrazione non “cura” un testo confuso: se il contratto è ambiguo, la ricevuta di registrazione non elimina il contenzioso potenziale.
Registrazione online e moduli da utilizzare
La registrazione online è sempre più usata perché riduce accessi fisici e consente di gestire l’adempimento con maggiore rapidità, ma richiede attenzione su tre aspetti: abilitazione ai servizi telematici, compilazione corretta dei moduli e pagamento dei tributi con le modalità previste. In genere, la registrazione telematica può essere eseguita tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate (area riservata) utilizzando i modelli messi a disposizione per la richiesta di registrazione degli atti privati e il pagamento con addebito o F24 (a seconda del canale e del profilo utente).
Per evitare errori, prima di procedere online è utile fare un controllo “da checklist”:
- tutti i firmatari sono indicati correttamente (compresi eventuali comproprietari);
- le somme sono qualificate in modo coerente (caparra/acconto) e i pagamenti sono tracciabili;
- gli allegati (es. planimetrie, APE, documenti di identità se richiamati) sono gestiti nel rispetto delle regole su bollo e formato.
In caso di incertezze, soprattutto se ci sono condizioni sospensive o importi significativi, è prudente farsi assistere da un professionista. Nelle compravendite milanesi, dove spesso i margini di trattativa sono stretti, anche una semplice valutazione dell’immobile a Milano fatta in modo accurato può aiutare a decidere caparre e acconti adeguati, riducendo il rischio di rinegoziazioni dopo la firma del preliminare.
Fac simile e pdf del preliminare tra privati
Un fac simile può essere utile per capire cosa inserire, ma va trattato come traccia di lavoro, non come soluzione pronta. Un preliminare tra privati deve essere coerente con la situazione reale dell’immobile e con gli accordi raggiunti. Alcuni elementi che in un “modello” appaiono standard possono essere critici nella pratica, ad esempio: la gestione degli arredi, la consegna delle chiavi, le verifiche su conformità catastale/urbanistica, i tempi di liberazione, la ripartizione delle spese condominiali arretrate, o la clausola sul mutuo.
Se si decide di usare un testo in PDF, è consigliabile:
- inserire dati catastali e identificazione univoca dell’immobile;
- precisare caparra confirmatoria (se prevista) e modalità di versamento;
- indicare chiaramente termine per il rogito e condizioni per eventuali proroghe;
- disciplinare penali o conseguenze dell’inadempimento solo se comprese da entrambe le parti;
- allegare elenco documenti e dichiarazioni rilevanti, evitando “allegati fantasma” non consegnati.
Un esempio concreto: se l’acquirente versa 20.000 euro e nel testo li chiami “acconto” ma intendevi una caparra confirmatoria, in caso di recesso o inadempimento le conseguenze possono essere molto diverse. Per questo, anche senza notaio, conviene scrivere in modo preciso e far combaciare causale e bonifico.
Costi della registrazione del preliminare di compravendita
I costi di registrazione non sono un “pacchetto” unico: dipendono dalla presenza di caparra o acconti, dal numero di copie e allegati (che incide sul bollo), e dal fatto che il preliminare sia gestito da privati, da un’agenzia o dal notaio. Nel 2026 il riferimento resta il sistema di imposte indirette: imposta di registro fissa più imposte proporzionali su determinate somme. A parte: i costi dell’intermediazione (se presente) e quelli eventualmente notarili in caso di trascrizione del preliminare.
Imposta di registro e suo calcolo
La registrazione comporta in genere:
- Imposta di registro in misura fissa (dovuta per l’atto in sé);
- Imposta proporzionale sulla caparra confirmatoria, se prevista;
- Imposta proporzionale sugli acconti prezzo, se versati e se non soggetti a IVA;
- Imposta di bollo su contratto e allegati secondo le regole applicabili.
Il punto più delicato, per chi fa i conti, è capire come si calcola la parte proporzionale. In termini pratici: l’Agenzia calcola le imposte proporzionali sulla base degli importi indicati nel preliminare come caparra o acconti. Perciò, se prevedi pagamenti prima del rogito, è utile pianificare l’impatto fiscale con un esempio numerico.
Esempio pratico (semplificato): prezzo 400.000 euro, caparra confirmatoria 30.000 euro e nessun altro acconto fino al rogito. La registrazione includerà l’imposta fissa e l’imposta proporzionale sulla caparra, oltre al bollo. Se invece, oltre alla caparra, versi anche 50.000 euro come acconto prezzo non soggetto a IVA, allora si aggiunge l’imposta proporzionale anche su quell’acconto. Queste imposte versate in sede di preliminare si coordinano poi con l’imposizione al rogito (con meccanismi di scomputo/credito nei limiti previsti), quindi è importante conservare ricevute e quietanze.
Poiché aliquote e regole possono variare in base alla tipologia di vendita (privato, impresa, IVA), per casi non lineari è prudente confrontarsi con un notaio o un consulente fiscale prima di firmare: correggere dopo è più complesso e può richiedere integrative.
Costi aggiuntivi con l’intervento dell’agenzia immobiliare
Se l’operazione è seguita da un’agenzia, oltre ai costi fiscali della registrazione ci può essere la provvigione (e talvolta costi accessori per servizi connessi). La provvigione è un tema contrattuale tra cliente e mediatore e non va confusa con le imposte di registrazione: tuttavia, nella pratica, i due aspetti “si incontrano” perché nei preliminari spesso si riportano gli estremi dell’incarico e il momento in cui la provvigione matura (di frequente alla conclusione dell’affare, che può coincidere con l’accettazione della proposta o con la firma del preliminare, a seconda dei casi).
Per scegliere con consapevolezza, può essere utile capire come scegliere un’agenzia immobiliare a Milano e valutare pro e contro in base al tipo di immobile, alla zona e al profilo di rischio (es. presenza di difformità, provenienze complesse, urgenza nei tempi). Se vuoi orientarti tra operatori e modelli di servizio, un elenco ragionato di agenzie immobiliari a Milano aiuta a confrontare approcci e specializzazioni; mentre, se l’obiettivo è affidare la vendita mantenendo una gestione strutturata, può essere pertinente capire come funziona la vendita con agenzie partner in relazione a incarichi, coordinamento e supporto operativo.
In concreto, l’intervento dell’agenzia può ridurre errori nella redazione e nella raccolta documentale, ma non elimina l’esigenza di controllare: cosa è stato scritto sulle somme versate, quando scadono i termini, quali condizioni sono inserite e come viene gestita la registrazione.
Variazioni normative e imposte per il 2025
Quando si pianifica un acquisto o una vendita a cavallo d’anno, è normale chiedersi se “nel 2025 cambierà qualcosa”. In materia di preliminare, i pilastri restano: obbligo di registrazione del contratto scritto e tassazione di caparre/acconti secondo le regole dell’imposta di registro, con attenzione ai casi IVA. Tuttavia, le imposte indirette e gli adempimenti possono essere oggetto di interventi normativi (ad esempio rimodulazioni di tributi, aggiornamenti procedurali, o razionalizzazioni dei modelli).
Poiché non è corretto anticipare cambiamenti senza una fonte normativa già in vigore, il consiglio più utile è operativo: se stai firmando un preliminare nel 2026 con rogito previsto nel 2025, verifica a ridosso della firma:
- le istruzioni aggiornate dell’Agenzia delle Entrate sui modelli da usare e sulle modalità telematiche;
- le regole su imposta di bollo e tributi collegati in caso di allegati digitali;
- la disciplina applicabile alla tua specifica compravendita (privato/impresa, IVA/registro).
In sintesi: la struttura del costo è abbastanza stabile, ma la parte “procedurale” (modulistica, canali online) è quella che più frequentemente viene aggiornata. Se il tuo caso è complesso (più comproprietari, successioni, vincoli, oppure necessità di tutelare l’acquirente prima del rogito), la valutazione di una trascrizione notarile del preliminare può essere sensata.
A chi spettano le spese di registrazione del preliminare
“Chi paga la registrazione?” è una delle domande più frequenti perché, a differenza di altri costi (es. notaio al rogito spesso a carico dell’acquirente, salvo patti), la registrazione del preliminare è un adempimento che coinvolge entrambe le parti. La risposta corretta unisce due piani: quello giuridico-fiscale (chi è obbligato verso il Fisco) e quello contrattuale (come le parti decidono di ripartire, di fatto, la spesa).
Responsabilità tra acquirente e venditore
In linea generale, le parti del preliminare sono coobbligate rispetto alla registrazione: entrambe hanno interesse e responsabilità a che l’atto venga registrato nei termini. Questo significa che, se nessuno provvede, possono emergere sanzioni e complicazioni. Nella prassi, spesso è l’acquirente a farsi carico materialmente della registrazione (perché ha interesse a “mettere nero su bianco” pagamenti e data certa), ma non è una regola assoluta.
La soluzione più chiara è scrivere nel preliminare una clausola semplice, ad esempio: “Le spese di registrazione del presente contratto saranno sostenute da…” e indicare una ripartizione (100% acquirente, 50/50, o altra combinazione). L’importante è che la previsione sia comprensibile e coerente con il resto dell’accordo (ad esempio: se l’acquirente versa una caparra importante, può avere senso che almeno una parte delle spese sia condivisa).
Costi in caso di accordo tra privati
Quando si tratta direttamente tra privati, la ripartizione delle spese è spesso oggetto di trattativa insieme a: entità della caparra, data del rogito, inclusione di arredi e gestione di eventuali piccole difformità. Qui conviene evitare formule vaghe del tipo “spese a carico dell’acquirente”, se poi si intende includere anche altro (es. copie, bolli, eventuali consulenze). Meglio distinguere:
- spese fiscali di registrazione (imposta fissa, proporzionali, bolli);
- spese operative (eventuali assistenze professionali, invii, copie).
Un caso tipico: se il preliminare è breve e senza allegati, le spese operative sono ridotte; se invece si allega documentazione ampia, o si richiede un supporto esterno, i costi accessori possono aumentare. Nelle compravendite di immobili con caratteristiche particolari (tagli di pregio, vincoli condominiali, impianti complessi) spesso aumenta anche la mole documentale. Se ti interessa questo segmento, può essere utile vedere cosa si intende per immobili di pregio a Milano, perché le prassi di verifica e documentazione tendono a essere più rigorose.
Costi in caso di compromesso gestito da agenzia
Quando il compromesso è gestito da un’agenzia, nella pratica l’adempimento della registrazione viene spesso seguito dall’intermediario (o quantomeno viene coordinato), ma la ripartizione dei costi resta una questione tra le parti. L’agenzia può aiutare a prevenire errori formali, a raccogliere i dati, a predisporre un testo coerente e a ricordare scadenze e documenti, ma è essenziale chiarire chi versa materialmente le imposte e come vengono ripartite.
Se vuoi orientarti su operatori con standard e processi strutturati, può essere utile consultare un elenco di migliori agenzie immobiliari a Milano e confrontare, in particolare, come gestiscono proposta, preliminare, registrazione e flusso documentale. Anche in questo caso, la regola pratica è: ciò che non è scritto nel preliminare rischia di diventare fonte di incomprensioni. Meglio definire da subito se le spese di registrazione sono incluse in una gestione amministrativa o se restano totalmente in capo a una parte.
Domande frequenti
Quanto costa registrare un contratto preliminare di compravendita?
Il costo dipende dalla struttura del preliminare. In generale si compone di imposta di registro fissa più eventuali imposte proporzionali su caparra confirmatoria e/o acconti prezzo (se non soggetti a IVA), oltre all’imposta di bollo su contratto e allegati. Se ci sono provvigioni di agenzia o assistenze professionali, sono costi separati. Per una stima attendibile servono almeno: importo della caparra, eventuali acconti e numero di pagine/allegati.
Chi paga le spese di registrazione per un preliminare di compravendita?
Le parti del preliminare sono normalmente responsabili dell’adempimento e possono accordarsi su chi sostenga i costi. Nella prassi spesso paga l’acquirente, ma è possibile una ripartizione diversa (ad esempio 50/50) purché sia indicata chiaramente nel testo del contratto. L’importante è non lasciare la questione implicita, soprattutto quando sono previsti versamenti consistenti prima del rogito.
Come registrare un preliminare di compravendita online?
Per registrare online occorre accedere ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate con un profilo abilitato, compilare i modelli di registrazione degli atti richiesti e allegare il preliminare (e gli eventuali allegati) nel formato previsto. Il pagamento dei tributi avviene con le modalità indicate dal canale scelto (ad esempio addebito o F24, a seconda dei casi). Prima dell’invio verifica dati delle parti, qualificazione delle somme (caparra/acconto) e coerenza con i pagamenti tracciabili.
Quali sono le nuove regole fiscali per la registrazione nel 2025?
Al momento, non è corretto indicare “nuove regole” senza un intervento normativo già approvato e applicabile al tuo caso. La struttura dell’adempimento (registrazione del contratto scritto, imposta fissa, proporzionali su caparra/acconti, bollo) è consolidata, ma modulistica e procedure telematiche possono essere aggiornate. Se il tuo preliminare è nel 2026 e il rogito nel 2025, controlla a ridosso della firma le istruzioni aggiornate dell’Agenzia e, in caso di dubbi, chiedi supporto a un professionista.
È obbligatorio registrare il preliminare tra privati?
Sì, se il preliminare è redatto per iscritto la registrazione è normalmente obbligatoria anche tra privati e va fatta entro i termini previsti. Non registrare espone a rischi fiscali (sanzioni) e rende più fragile la gestione di caparre e acconti. Nei casi in cui si voglia una tutela ulteriore rispetto alla sola registrazione (ad esempio per operazioni complesse o con tempi lunghi prima del rogito), si può valutare con il notaio l’opportunità di trascrivere il preliminare.
Se stai preparando una compravendita a Milano, il preliminare è il punto in cui strategia, tempistiche e soldi diventano impegni vincolanti. Che tu stia acquistando o vendendo, costruire un testo chiaro e registrarlo nei tempi evita fraintendimenti e rende più lineare l’arrivo al rogito. Per chi è in fase di decisione tra percorsi diversi (vendita tradizionale, gestione con partner, o soluzioni orientate al tempo), può essere utile confrontare anche l’opzione di vendita veloce con acquisto diretto e capire quale modello si adatti meglio alle proprie priorità e al profilo dell’immobile.
